Официально: Юристы объяснили, можно ли не платить за капремонт

Нужно ли платить?

Чтобы не томить вас долгим ожиданием, сразу отвечаем на поставленный вопрос – да, платить нужно.

В действующем жилищном кодексе есть целая статья, посвященная этому виду платежей. Статья говорит о том, что все собственники жилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт дома. Сумма оплаты рассчитывается, как фиксированная ставка за один квадратный метр общей площади жилого помещения, умноженная на количество квадратных метров в квартире.

Минимальная величина фиксированной ставки определяется органами региональной власти на основании методических рекомендаций Правительства РФ. Регионы по своему усмотрению могут изменять величину платежа. При этом учитываются особенности территории, технические характеристики многоквартирного дома, и другие исходные данные.

Жильцы многоквартирного дома также могут увеличивать минимальный платеж за капитальный ремонт, если сочтут необходимым. Уменьшать размеры взноса незаконно.

Частые вопросы от собственников

• Будет ли производиться капитальный ремонт, если ранее перечисленных средств на счет ФКР не хватает? Да, работы, заложенные в плане, будут выполнены даже при условии недостаточного финансирования со стороны собственников. Для их реализации привлекаются средства, накопленные ФКР на консолидированном счете, кредитные линии банков. Размер взносов жильцов от этого не изменится, ремонты будут выполнены в долг.
• Зачтутся ли суммы, потраченные жильцами на общедомовой ремонт, если он не был включен в региональную программу? Частичный или полный зачет таких расходов возможен только в случае включения их в план регионального оператора, либо доказанной необходимости их проведения с корректировкой программы.
• Нужно ли платить за капремонт, и какие последствия могут возникнуть при неперечислении взносов в ФКР? При возникновении задолженности сроком более 6 месяцев региональный оператор имеет право истребовать средства с должника через суд. При этом последствия будут зависеть от размера просрочки, первичности нарушения и других факторов.
• Поскольку платежи за капительный ремонт приравниваются законодательством к платежам за коммунальные услуги, условия их истребования аналогичны. Суд может не просто вынести постановление о компенсации долга и пени, но и наложить арест на имущество должника или временно ограничить его выезд за пределы РФ.
• ТСЖ не заключало отдельный договор с региональным оператором. Значит ли это, что взносы в ФКР платить не нужно? Нет, не значит. Взносы на капитальный ремонт обязаны платить все собственники жилья многоквартирных домов.

Текст: Светлана Курылева

Как работает система сбора платежей в Фонд капитального ремонта

Что такое собственно этот ФКР? Полное название — некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта». Это компания, которая ведет сбор средств для капитального ремонта многоквартирных домов. Принцип действия такой: для каждого дома определены виды работ, относящихся к капитальному ремонту и сроки их исполнения (для домов среднего возраста сроки начала ремонта могут отодвигаться до 15-20 лет с момента начала оплаты). Все собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы в этот ФКР как в общий котел. А далее фонд уже единолично решает, какой дом, какой вид ремонта и в какой очередности будет осуществлен. Таким образом, накопления, созданные жильцами, совсем не обязательно будут потрачены на нужды их многоквартирного дома.

Несмотря на некоторое недовольство со стороны собственников, в таких отчислениях есть и положительные стороны.

Плюсы перечисления денег в фонд капитального ремонта:

• ФКР устанавливает очередность ремонта и перечень домов, подлежащих финансированию, исходя из технического состояния многоквартирного дома. Если вы собственник квартиры в доме бальзаковского возраста, то имеет смысл оплачивать взносы в общий котел. Вероятнее всего, ваш дом будет в числе первых претендентов на капитальный ремонт.
• Об этом способе накоплений мы предлагаем задуматься жильцам, в многоквартирных домах которых число квартир менее 20. С такой численностью, и с учетом того, что обязательно найдется злостный неплательщик, из накопленных средств осуществить полноценный капитальный ремонт в ближайшие десятилетия вряд ли получится.

Минусы:

• Полное отсутствие контроля над расходованием начисленных средств;
• Фонд на свое усмотрение определяет необходимый вид капитального ремонта;
• Фонд самостоятельно выбирает год, в котором будет произведен капитальный ремонт;
• Как частная некоммерческая организация, может прекратить свое существование в любой момент.

Капремонт — платить или нет

Могут ли за капремонт не платить жители многоэтажки? Да, первые пять лет можно не формировать отчисления в Фонд или не аккумулировать на спецсчёте дома.

Но почему сборы на капремонт обязательны в принципе? Первое что следует помнить — нормы Жилищного кодекса. Они перестали быть факультативными, то есть превратились в обязательство именно в вопросе счетов за капремонт. Таким образом ответ на вопрос о том, стоит ли обращать внимание на начисления и выплачивать долг, оплачивать текущие платежи решается в пользу необходимости оплаты.

Граждане, не оплачивающие квитанции за капремонт, могут попасть под пристальный взор правоохранительной системы после решения суда о взыскании денег в Фонд капремонта, необходимости отчисления пени, взыскания судебного сбора. Умышленное неисполнение решения суда может привести на скамью подсудимых по другой статье. На этот раз уже Уголовного кодекса.

Как вариант выхода из ситуации по уплате платежей на капремонт можно предложить рассрочку их выплаты.

Обязаны ли мы, жители многоквартирных домов, оплачивать издержки за уже проведённый ремонт по выставленным счетам? В этом случае необходимо узнать, было ли собрание жильцов и принималось ли решение по конкретному виду ремонта. Если это самоуправство управляющей компании, тогда такие издержки можно переложить на неё.

Однако и в этом случае, и в описанных выше, скорее всего, придётся инициировать судебный процесс.

Не надо платить взнос на законных основаниях только отдельной категории граждан. Об этом мы расскажем немного ниже.

Как определяется размер платежа за капремонт

Те, кто регулярно оплачивает счёта за капитальный ремонт, задаются вопросом: обязательно ли платить за капитальный ремонт и именно в таком размере? Расчёт таких платежей достаточно прост.

Сначала правительство формирует по методике минимальный уровень и устанавливает его на каждый год или на несколько лет вперёд. Этот расчёт производится с учётом общегосударственных показателей износа жилого фонда. Чем новее и современнее жилфонд, тем меньше средств потребуется на ремонты. Постепенно такие отчисления будут снижаться, пока не достигнут средневзвешенного минимума.

В каждом конкретном доме или регионе минимальная ставка корректируется с учётом региональных особенностей.

Самый высокий тариф — для Москвы. Он составляет чуть более 18 рублей за квадратный метр квартиры в 2020 году. На порядок меньше по уровню оплаты получают квитанции за капитальный ремонт жители Московской области и других федеральных образований.

Плата за капремонт

Можно ли не платить за капитальные ремонты, которые потребуются в будущем? Логика тех, кто не платит этих денег в Фонд содействия реформированию ЖКХ очень простая. Они говорят: «Вот будет проблема — соберём денег со всех: государство немного поможет, местная власть даст субсидию, собственники квартир скинутся. За эти деньги и отремонтируем». Но эта логика устарела и не сработает в реальности. Первое, что следует возразить — такой механизм не предусмотрен законом. Всё финансирование на ремонты проводится с учётом государственной помощи именно через Фонд.

Второе – такой платёж как отчисления на капремонт обязателен. Неуплата по нему является долговым обязательством. Если ситуация будет усугубляться, неплатежи будут квалифицированы как злостное уклонение от исполнения законодательных предписаний. А там недалеко до суда и исполнения решения в принудительном порядке.

В новостройках

Получив документы на новенькую квартиру в высотке, владелец комфортабельного жилья думает, что теперь нет необходимости оплачивать будущий капремонт. А зачем и нужно ли платить за капитальный ремонт, если дом совершенно новый?

Да, в этом случае можно повременить. По законодательным нормам, могут быть даны отсрочки в подобных платежах. Но они могут быть отложены не более, чем на 5 лет. За этот срок дом полностью переходит в собственность владельцев (на обслуживание в том числе) и потому включается в программу регионального капремонта зданий.

После истечения пятилетнего срока (может быть и раньше), собственник квартиры в многоквартирном доме должен платить в Фонд капитального ремонта свою обязательную часть взноса. Какой размер имеют взносы на капитальный ремонт устанавливается индивидуально, по каждому дому (или по региону). Размер взноса зависит от уровня износа, применяемых при строительстве материалов, которые необходимо нормативно восстанавливать для продления срока службы и множества других коэффициентов.

В домах времен СССР

Собственники квартир в советских многоэтажных зданиях задают вопрос о том, насколько плата за капремонты обязательна в их случае. При этом ссылаются на нормы законодательства, где не указано конкретно, что такая плата необходима для этой категории домов. Действительно, квартирная плата в СССР не включала такие выплаты от граждан. Но она и не окупала расходы на содержание дома и коммунальные услуги. Это была просто частичная компенсация со стороны граждан по затратам коммунальщиков.

Самое важно, что раньше собственником домов было только государство, а жители квартир являлись нанимателями квартир. За все восстановительные работы платило само государство. Теперь квартиры стали частной собственностью граждан. Именно поэтому капремонт многоквартирного дома любого времени постройки должен оплачиваться. В конце концов это в интересах самих жильцов.

Взнос на капитальный ремонт поможет восстановить конструкции дома и даже провести ремонтные работы в экстренных случаях, если нет необходимых средств, если приходиться привлекать федеральные структуры и банковские учреждения.

Закон не имеет исключений для жилья, сооружённого до образования отдельного Российского государства. Таким образом, никаких исключительных норм для советского жилья Жилищный кодекс РФ не содержит.

В частных домах

Владельцы многоквартирных частных домов делают взнос в Фонд любым разрешённым законом способом. Это может быть перечисление в общегосударственный, региональный фонд или начисления в персональный для конкретного дома фонд капремонта.

Как в том, так и другом случае жильцы платят за капремонт не менее минимального взноса. Но они не обязаны платить более того размера, который установили как обязательное отчисление на своём общем собрании.

Напомним, что жители сельских населённых пунктов освобождены на 100% от уплаты взноса на восстановление дома.

Льготы и субсидии на капремонт

Зачем платить за капитальный ремонт уже понятно. Вопрос теперь об исключениях из правил. Так, плата за капремонт не касается пенсионеров, которым исполнилось 80 и более лет. И неважно живут они самостоятельно или с пенсионером такого же возраста.

Не платят за восстановление дома и те, кто имеет на руках решение о сносе дома или отчуждении земли в собственность государства.

100% льготами обладают ветераны Великой Отечественной и ветераны труда, участники ликвидации аварии на Чернобыльской станции, граждане, имеющие статус участника блокады Ленинграда.

Ежемесячно платить за капремонт не должны многодетные семьи и другие категории граждан, которые устанавливаются региональным законодательством РФ.

Полностью не платят за капремонт жители сельских населённых пунктов.

Для граждан со статусом инвалида 1 и 2 группы действует скидка на уровне 50% от размера установленной платы.

Пени за неуплату капремонта

Обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт ложатся непосредственно на собственника квартиры. Если судебное решение будет в пользу истца, придётся оплачивать квитанции за предыдущие годы и пеню за их несвоевременную выплату. Однако есть единичные случаи, когда такая пеня и такое взыскание проводилось принудительно.

Именно поэтому вопрос о том, нужно ли оплачивать эти квитанции каждый решает сам для себя. Но в таком случае и ответственность за неуплату может прийти неожиданно и стать крупной неприятностью:

• арест имущества;
• запрет на пересечение границы РФ;
• принудительное исполнения решения суда реализацией части имущества.

Альтернатива Фонду капитального ремонта

Для жильцов, не согласных с порядком финансирования и принимаемыми решениями фондом капремонта, законом предусмотрено право создать собственный счет для зачисления средств. Эти средства могут быть использованы только на нужды капитального ремонта многоквартирного дома.

Плюсы перечисления денег на специальный счет:

• В случае, когда ваш дом построен относительно недавно, и по большому счету не нуждается в капитальном ремонте, нет особого смысла в том, чтобы финансировать ремонт других многоквартирных домов района.
• Если в вашем многоквартирном доме достаточное количество квартир для сбора ежемесячно внушительной суммы денег, вам также стоит обратить внимание на создание специального счета. При этом сформированный фонд к тому моменту, когда возникнет необходимость в капитальном ремонте, будет содержать в себе достаточно денег для любого вида ремонта.
• Принимать решение о необходимости ремонта вы также будете определять самостоятельно на собрании собственников.
• Существенным плюсом оборачивается полный контроль собственников за расходованием средств со счета. Вы можете быть уверены, что каждый рубль будет потрачен на пользу вашему домику.

Минусы:

• Для того, чтобы сформировать специальный счет, собственники должны быть ответственные и инициативные;
• Перевести денежные средства дома из Фонда капитального ремонта на специализированный счет задача, требующая терпения и смекалки. По разным отзывам эта процедура составляет от трех месяцев до двух лет;
• Для перевода денежных средств из ФКР на спецсчет необходимо полностью погасить имеющуюся задолженность по оплате (а она почти наверняка есть у всех);
• Средства со специального счета можно тратить исключительно на работы, предусмотренные самим понятием «капитальный ремонт»;
• Необходимо быть готовыми принять на себя ответственность за решения о проведении ремонта и других действий.

Какие работы попадают в установленный перечень для капитального ремонта?

Капитальный ремонт многоквартирного дома – строительно-ремонтный процесс, который восстанавливает первоначальные технические характеристики жилого дома, либо существенно улучшает их.

В программу капитального ремонта включаются:

• Ремонт или укрепление фундамента;
• Ремонт или замена кровли;
• Приведение в надлежащее состояние инженерных коммуникаций дома – водоснабжение и водоотведение, электрическая проводка, отопительные системы, лифтовое хозяйство (если есть);
• Ремонт или восстановление фасадов;
• Работы, связанные с полноценным функционированием балконов (ремонт, замена, восстановление);
• По инициативе собственников можно провести дополнительные работы в случае, если сбор денежных средств превышал минимально установленный. Субъекты Федерации также наделены полномочиями расширять список капитальных работ. Например, в этот перечень можно включить например установку общедомовых приборов учета, или утепление фасадов.

Теперь приступим к самой интересной части статьи. За несколько лет сбора средств в фонд капитального ремонта выяснилось, что некоторые положения об оплате нуждаются в корректировке. Таким образом, законодательно выделили отдельные категории граждан, которые могут платить за капремонт не в полном объеме, или не платить вовсе.

Почему раньше не платили в ФКР

Обязаны ли граждане-собственники сдавать платежи за капремонт, если раньше никогда не платили в ФКР? Да, такие платежи обязательны. И дело не только в требовании закона, но и в острой жизненной необходимости беспокоиться о состоянии дома будь то старый дом или новостройка.

Отсутствие платежей в Фонд до вступления в силу изменений в ЖК объясняется тем, что о состоянии домов обязано было думать государство, которое в большинстве случаев было и хозяином, и распорядителем жилья.

Жители квартир только нанимали их у государства и платили за поддержание состояния дома. Именно поэтому отдельного фонда не существовало. Кроме того, состояние жилфонда было намного лучше из-за его относительной новизны. Теперь он постепенно становится старее и требует или ремонта или сноса из-за ветхости.

Кто может не платить за капитальный ремонт

• Собственники жилых помещений в домах, которые признаны ветхими или аварийными, подлежащими сносу;
• Собственники квартир в новостройках. В зависимости от регионального законодательства, счастливые обладатели свежепостроенных квартир могут не платить взносы в Фонд капитального ремонта от трех до пяти лет.
• Собственники квартир, которые добровольно увеличили взносы и к определенному моменту уже достигли минимального размера фонда жилого дома;
• Наниматели муниципальных жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма;
• Собственники квартир в домах, которые подлежат изъятию для государственных нужд;
• Герои СССР и РФ, кавалеры ордена Славы, и члены их семей после их смерти;
• Герои труда СССР и РФ, кавалеры ордена Трудовой Славы и члены их семей после их смерти.

Какие работы включаются в перечень региональных программ по капремонту:

• ремонт общедомовых помещений и оборудования – подвалов, чердаков, крыш, лифтов;
• обновление фасадов;
• реставрация фундамента;
• реконструкция коммунальных систем – канализации, водоснабжения, отопления и освещения.

Минимальный размер платежа рассчитывается исходя из нормы за 1 кв.м. жилья и определяется местным законодательством. По заявлению домовладельцев он может быть увеличен (при желании их ускорить сбор необходимых средств). Жильцы, игнорирующие свою обязанность по уплате взносов в ФКР, рискуют в итоге получить судебное уведомление на оплату задолженности и начисленных на нее пени.

Жилищный Кодекс выделяет несколько категорий жилья, собственники которых освобождены от этой дополнительной нагрузки:

• дома, находящиеся в муниципальной собственности – обязанность по проведению капитальных ремонтов в этой ситуации ложится на муниципального собственника;
• аварийные дома – даже если жильцы платили взносы в ФКР, с момента составления акта о непригодности здания для проживания, они освобождаются от этой обязанности, а внесенные ими средства подлежат возврату;
• дома, земля под которыми подлежит изъятию для муниципальных нужд.

Нужно ли платить за капремонт жителям новостроек? Законодательство разрешает новоселам не делать взнос в ФКР течение определенного периода времени. Точный срок определяют местные власти – как правило, он не превышает пяти лет. Однако не запрещено и обратное: члены ТСЖ могут в добровольном порядке аккумулировать средства на будущие ремонты на своем спецсчете у регионального оператора.

Тем, кто хочет знать, как не платить за капремонт законно, инструкция в следующем разделе поможет определить, имеется ли право на льготу.

Категории льготников по уплате взносов в фонд капитального ремонта

Льготные условия для некоторых категорий граждан также устанавливаются на региональном уровне. Размер льготы и перечень льготников формируется на усмотрение органов Субъекта Федерации. В большинстве случаев льготы для оплаты взносов (возврат части и полностью уплаченной суммы) имеют следующие категории граждан:

• Ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны;
• Инвалиды 1 и 2 групп, а также семьи, имеющие детей-инвалидов;
• Неработающие пенсионеры старше 70 лет имеют право на компенсацию 50% размера взноса;
• Пенсионерам старше 80 лет компенсируется вся сумма взноса;
• Ветераны боевых действий, труженики тыла, бывшие несовершеннолетние узники фашистских концлагерей, ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и другие категории граждан также имеют право на компенсацию части оплаты в фонд капитального ремонта.

Точный список льготников уточняйте в учреждении социальной защиты населения по месту жительства.

При оплате взносов учитывайте, что льготы носят заявительный характер, для их получения вам также необходимо обратиться в территориальные органы соцзащиты.

Госдума решила отменить освобождение пенсионеров от платы за капремонт

До конца недели Госдума примет закон, который разрешит регионам компенсировать 100% взноса за капитальный ремонт одиноко проживающим пенсионерам старше 80 лет и 50% взноса — одиноко проживающим пенсионерам старше 70 лет. Льготы получат и некоторые категории инвалидов. Но сначала придется расплатиться с долгами по ЖКХ.

Законопроект внесла группа депутатов из «СР». Первоначально речь шла лишь о наделении субъектов РФ правом «освобождать от уплаты взносов на капремонт одиноко проживающих пенсионеров, достигших возраста 80 лет, и семей, состоящих только из совместно проживающих пенсионеров, из которых хотя бы один достиг возраста 80 лет». Документ приняла в первом чтении 4 декабря 2020 года — после того как его соавторами стали видные единороссы, получившие согласие правительства на распространение льгот и на другие категории граждан.

Ко второму чтению законопроект существенно видоизменился. Первая его часть по-прежнему говорит о праве, а не обязанности регионов своими законами облегчать бремя платы за капремонт пенсионерам старшего возраста. Но теперь обещается не освобождение от платы, а «компенсация расходов» собственникам жилья: если одиноко проживает пенсионер старше 80 лет — в 100%-ном размере, а если одиноко проживает пенсионер старше 70 лет — 50%-ном. Причем право на компенсацию получат лишь неработающие пенсионеры.

Семья из неработающих пенсионеров любого возраста тоже имеет шанс на льготу: если один из них, собственник помещения, старше 80 лет — в размере 100%, а если один из них, собственник, старше 70 лет — в размере 50%.

Компенсация будет рассчитываться исходя из минимального взноса за квадратный метр площади, установленного в данном субъекте РФ (в Москве — 15 руб.), и «размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения», используемого для расчета субсидий на оплату услуг ЖКХ. В Москве, к примеру, стандарт составляет 33 кв. м на одиноко проживающего. То есть если у одинокого пенсионера старше 80 лет площадь жилья свыше 33 кв. м, за «излишки» он заплатит по полной ставке.

Если у регионов есть право, но нет обязанности вводить компенсации, где гарантия, что они это сделают? Зам. главы Комитета по ЖКХ Павел Качкаев («ЕР») заверил «МК», что гарантией являются заложенные в бюджете 2020 года около 5 млрд рублей на обеспечение перечисленных в законе льгот.

Право на компенсацию не более 50% взноса, рассчитанную по тем же правилам, получат и инвалиды первой и второй групп, дети-инвалиды и родители детей-инвалидов. Эта льгота от воли региональных властей не зависит, хотя некоторые из них сами ввели ее, не дожидаясь «отмашки» сверху.

Чтобы получить субсидии на оплату ЖКХ, требуется приложить немало усилий на сбор разных справок, а мы ведь говорим об очень пожилых, одиноких и больных людях… Г-н Качкаев полагает, что для получения компенсации платы за капремонт дело ограничится одной-двумя справками — компенсация не зависит от уровня дохода, а данные об одиноко проживающих есть в ЕИРЦ, а о неработающих пенсионерах и их возрасте — в Пенс

ионном фонде.

На самом деле никто не знает, сколько документов придется собрать, чтобы получить право на компенсацию: регионы еще должны принять свои нормативные акты на сей счет. Так как закон должен вступить в силу с 1 января 2020 года, на это остается совсем немного времени.

И еще один важный момент: как и в случае с субсидией на оплату ЖКХ, «компенсация будет предоставляться лишь в том случае, если у получателя нет долгов по оплате ЖКХ», пояснил г-н Качкаев. Значит, тем пенсионерам, которые бойкотировали взнос на капремонт, придется все же заплатить за полгода и потом платить исправно.

По данным Комитета по ЖКХ, одиноко проживающих пенсионеров тех возрастов, которые получат право на компенсацию, в стране порядка 2,7 млн человек. А инвалидов из вышеперечисленных категорий — 8432 человека.