Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома по закону

Покупка жилой недвижимости регулируется положениями ГК РФ, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Эти нормы предписывают застройщику передавать покупателю объект недвижимости на предусмотренных договором условиях.

В тексте соглашения указывается стоимость, сроки передачи, характеристики объекта и гарантийные обязательства после сдачи дома. Данная статья поможет разобраться с ответственностью застройщика, установить гарантийный срок на квартиры и грамотно предъявить претензию в рамках договора долевого участия в строительстве.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с гарантийными обязательствами застройщика, то вам следует помнить, что:

• Каждый случайуникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Что значит гарантия на квартиру в новостройке

Согласно ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», застройщики обязаны передавать дольщикам, заключившим ДДУ, квартиры, качество которых отвечает требованиям ДДУ, техническим и строительным нормативам, проектам и иным требованиям закона.

Закон обязывает строительные компании давать гарантию на возведенные ими постройки. Если дольщик выявит несоответствия с указанными нормативами, нарушения условий ДДУ, недостатки, недоделки и дефекты, качественно ухудшающие объект, он вправе предъявить застройщику одно из требований:

• устранить дефекты в адекватные сроки;
• пропорционально снизить цену на жилье;
• возместить расходы на самостоятельно проведенное устранение дефектов объекта.

Сроки исполнения

Установлен следующий гарантийный срок застройщика на многоквартирный дом:

• на готовый объект строительства – не менее пяти лет со дня передачи дольщику по акту;
• на технологическое, инженерное оборудование (например, лифты) – не менее трех лет со дня подписания первого документа о передаче готового объекта.

В договоре участия в долевом строительстве стороны могут предусмотреть более продолжительные сроки несения гарантии. Нередко на крышу многоквартирного дома дают гарантию на десять лет.

Внимание! Если подрядная организация дает на результат работ гарантию на меньший срок, чем установлено в ДДУ, ответственность за функционирование дома и всех систем полностью ложится на застройщика.

На что даёт гарантию застройщик

Строительные организации в рамках гарантийных обязательств несут ответственность за все элементы сданного ими помещения, в том числе и за те, строительство и ввод в эксплуатацию которых осуществлялся подрядчиками. Гарантийный охват распространяется в том числе на:

• конструктивные элементы квартиры, стены, оконные проемы, плиты перекрытия, внутренние инженерные коммуникации;
• конструктивные элементы новостройки в целом, несущие стены здания, крыша, подвальные помещения и фундамент, лестницы и лестничные перегородки, двери, окна, плиты перекрытий;
• системы инженерных коммуникаций, в том числе газо- и водопроводы, системы отопления и канализации, электропроводка;
• системы технологического оборудования, например, лифты, газовые котлы, осветительные приборы и так далее.

Промерзают окна в новостройке — причины

1. Нарушение вентиляции и, как следствие, высокая влажность в помещении. Из-за этого окно покрывается внутри конденсатом и «плачет».
2. Широкие подоконники.
3. Некачественный монтаж оконных систем.
4. Своеобразная конструкция стеклянных пакетов.
5. Неотрегулированная фурнитура.
6. Низкая температура в квартире.
7. Нарушение герметичности оконных блоков — наличие зазоров.
8. Естественный износ монтажной пены и пропускание ею влаги.
9. Износ уплотнителей и, как следствие, неплотный прижим створок к рамам, продувание окон.

На что гарантия не распространяется

Гарантийные обязательства застройщиков действуют лишь в отношении дефектов, возникших по их вине. Согласно п. 7 ст. 7 ФЗ № 214, эти обязанности не касаются недостатков, возникших по причине:

• обычного износа элементов новостройки;
• нарушений нормативов эксплуатации объекта;
• некачественного ремонта дома, проведенного самими жильцами, нанятыми ими подрядчиками или УК;
• нарушения условий проживания и эксплуатации новостройки;
• не связанной с деятельностью девелопера, например, в связи со стихийным бедствием, военными действиями или чрезвычайной ситуацией.

Действующая гарантия на многоквартирный дом

В ч.1 указанной статьи закона о долевом строительстве говорится, что застройщик обязан передать дольщику квартиру (иной объект в соответствии с предметом договора), которая соответствует:

• условиям договора долевого участия в строительстве (далее – «ДДУ»);
• проектной документации на многоквартирный дом;
• техническим, градостроительным, иным профильным регламентам, нормативам и стандартам.

В ч.5 той же статьи говорится о гарантийных обязательствах. Но нет расшифровки, на что именно распространяется гарантия. Но прежде чем рассмотреть «гарантийные случаи», обратим внимание на дефекты, которые были выявлены при передаче квартиры.

Застройщик освобождается от ответственности, если дольщик принял квартиру со всеми дефектами и подписал акт приема объекта долевого строительства. Поэтому важно принимать квартиру, полностью соответствующую условиям договора и действующим техническим и прочим регламентам. О том, как это сделать, читайте здесь.

А вот все остальные дефекты, которые выявляются в течение гарантийного срока, подлежат устранению за счет застройщика при условии его вины в их происхождении. Гарантия распространяется на инженерные сети, оборудование, конструктив здания и прочие элементы по договору. Чаще всего недовольство дольщиков вызывает:

• течи водопроводных и водоотводящих сетей;
• трещины на капитальных стенах и перегородках, не связанные с естественным процессом усадки;
• провисы плит перекрытий;
• промерзающие стены, углы, потолки;
• неработающая фурнитура окон, дверей (если были установлены по договору);
• просадка здания, разрушение конструкций;
• плохо работающая система вентиляции, отопления, электрическая проводка и прочие инженерные сети и коммуникации;
• появление грибка и плесени, протечек любого происхождения (за исключением вины соседей, УК – информацию о действиях при заливе квартиры ищите здесь).

Словом, любые дефекты, которые возникают в течение гарантийного срока по вине застройщика, являются поводом для обращения по гарантии. Однако есть перечень недостатков, на которые гарантия не распространяется.

Гарантийный срок

Обязанности СК по устранению возникших по его вине проблем действуют в течение определенного законом гарантийного срока. Согласно п. п. 5, 5.1 ст. 7 ФЗ № 214, такой срок должен составлять:

Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы

Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.

Круглосуточно: по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

• не менее 5 лет, в отношении конструктивных элементов новостройки. Течение указанного срока стартует после составления акта приемки-передачи с конкретным дольщиком, то есть для каждого из них крайняя дата гарантийного срока будет отличаться;
• не менее 3 лет для систем коммуникаций и прочего оборудования. Течение этого срока стартует после подписания акта приемки-передачи первым жильцом.

Обратите внимание!

Федеральный закон позволяет СК самостоятельно увеличивать срок гарантий, в том числе и на отдельные части объекта. Например, для крыш она может составлять 10 лет, для лифтов – 15 лет и так далее.

На комплектующие

Отдельные части — 3 года. Целиком стеклопакет — 5 лет.

По ГОСТ 30777-2001 «Устройства… поворотно-откидные для оконных… блоков», период подачи запроса на замену деталей — 3 года с момента передачи изделия покупателю. По длительности гарантия на монтаж окон такая же, то есть пластиковые (деревянные) рамы вы вправе заменить в течение тех же 3 лет с даты установки.

Другой вопрос — сколько гарантия на стеклопакеты: для них она дольше: целых 5 лет со дня монтажа. Об этом говорится в п. 10.3 ГОСТ 24866-2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия».

Обязательства по устранению дефектов

Закон дает дольщику по ДДУ право требовать бесплатного ремонта недостатков жилья в адекватные сроки, если они возникли по вине строителей. Данное требование следует направлять в виде заявления.

Если указанные дефекты выявлены на стадии сдачи дома в эксплуатацию, рекомендуется в присутствии представителя строительной организации составить акт о несоответствиях.

Если он отказывается подписывать акт и не соглашается с претензией, рекомендуется заказать независимую экспертизу дефектов у профильного эксперта и заставлять застройщика устранять их через суд. При этом до момента их устранения дольщик вправе не подписывать акт приемки-передачи — п. 5 ст. 8 ФЗ № 214.

Обратите внимание!

Если выявленные нарушения являются существенными или девелопер в адекватный срок не исправил некачественную работу, дольщик, согласно п. 3 ст. 7 ФЗ № 214, вправе отказаться от своих обязательств, отменить ранее заключенный ДДУ и потребовать возврата денег за квартиру. Кроме того, п. 2 ст. 9 ФЗ № 214 позволяет взыскать компенсацию.

Как предъявить претензию по устранению недостатков

При возникновении в готовом объекте дефектов дольщик вправе в период действия гарантийного срока потребовать следующее:

• устранить недостатки на безвозмездной основе в разумный срок;
• уменьшить стоимость по договору;
• компенсировать свои расходы на устранение недостатков.

Внимание! Когда после сдачи дома застройщик признан банкротом, все претензии необходимо направлять в адрес соответствующей СРО, принявшей на себя ответственность по несению гарантийных обязательств.

Претензия может быть индивидуальной или коллективно составленной несколькими жильцами. Документ обязательно составляется письменно. Можно отправить его по почте на юридический адрес застройщика заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Другой метод – сдать в канцелярию. В последнем варианте претензия составляется в двух экземплярах: для застройщика и покупателя. На экземпляре предъявителя жалобы уполномоченным представителем ее получателя ставятся дата поступления документа, входящий номер и подпись принявшего лица.

Интересное на сайте:

Проверка надежности застройщика при покупке квартиры в новостройке

Что нужнодля ввода многоквартирного дома в эксплуатацию

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ

Претензия оформляется произвольно, но в нее обязательно нужно включить следующую информацию:

• наименование, реквизиты, адрес отправителя и получателя;
• ссылка на дату и номер договора долевого участия;
• характер выявленных недостатков (в качестве подтверждения можно приложить фотографии, диск с видеосъемкой);
• конкретное требование и срок его выполнения;
• ссылка на норму права, которой следует руководствоваться (указать желательно, но не обязательно);
• расчет неустойки и указание банковских реквизитов для перечисления денег;
• дата и подпись составителя (составителей).

В случае существенного нарушения требований к качеству дома или неустранения недостатков в установленный покупателем разумный срок дольщик в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора. Ему обязаны вернуть уплаченные денежные средства и предусмотренные законом проценты.

Как написать заявление

Заявление в строительную организацию составляется дольщиком в свободной форме. В нем дольщику обязательно необходимо указать:

• полное наименование сторон;
• обстоятельства, предшествующие претензии:дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта;
• суть заявления – опись выявленных нарушений со стороны застройщика, ссылки на независимую экспертизу, требование устранить выявленные дефекты в соответствии со ст. 7 ФЗ № 214;
• разумный срок, в течение которого компания-застройщик обязана устранить дефекты.

Заявление рекомендуется передавать застройщику лично, с обязательным указанием на втором экземпляре даты и номера входящей корреспонденции или направлять по почте с описью вложений и уведомлением о получении.

Как составить претензию

Не стоит бояться разговора с представителем девелопера касаемо выявленных дефектов. Обратиться с претензией на строительные работы может как один собственник, так и группа жильцов. Последним следует составить коллективное требование. При подаче заявления в суд действует аналогичный порядок.

Порядок обращения к застройщику с соответствующей жалобой таков:

1. Зафиксировать выявленные недостатки посредством фото- или видеосъемки.
2. Подготовить претензию в письменной форме. В тексте перечислить имеющиеся дефекты и способ их обнаружения.
3. Предоставить ссылки на нормативные акты, положения ГК РФ и пр. документы, подтверждающие обоснованность требований.

Составленную бумагу следует передать застройщику. Сделать это можно при личной встрече либо посредством отправки заказного письма.

Важно: подготовьте копию своего обращения. Представитель строительной компании должен проставить на ней отметку о получении им оригинала бумаги с указанием даты. В течение 10 рабочих дней девелопер предоставит ответ.

Опираясь на положения ГК РФ, застройщик может попросить более длительный период для проведения необходимых проверок. Чтобы этого избежать, подкрепите свою претензию бумагой из УК. В последней следует обозначить, в чью зону ответственности попадают выявленные дефекты.

Если застройщик отказывается от исполнения своих гарантийных обязательств, необходимо начинать судебное разбирательство. Его результатом может стать не только привлечение девелопера к ответственности, но и выплата им денежной компенсации жильцам многоквартирного дома.

Как проверить окна в новостройке

Оценивайте качество остекления в новом доме, ориентируясь на следующие моменты:

1. Защитная пленка. Добросовестные застройщики снимают с оконной рамы пленку с логотипом производителя, чтобы сохранить внешнюю привлекательность изделия. Под влиянием солнечного света за 2,5–3 месяца пленка может так «прирасти» к профилю, что снять ее будет невозможно. При въезде в новую квартиру защитную пленку нужно убрать с окон в первую очередь.
2. Функционирование оконной системы. Проверьте, не провисают ли створки из-за неправильного монтажа пластикового окна. Распахните их настежь, не удерживая. Створка движется под собственным весом? Конструкция выполнена не по уровню, а это чревато провисанием створок и, как следствие, промерзанием окна, быстрой порчей фурнитур, ее скрипом.
3. Герметичность оконного блока. Закройте окно и создайте сквозняк в помещении, открыв входную дверь. При неплотном прилегании створок к раме оконная система «засвистит». Такое изделие пропускает холод и не удерживает в помещении тепло.

1. Уголковое соединение у эркера. Как правило, застройщик монтирует на эркере уголок из металла, а не специальное и более дорогое соединение, отвечающее технологическим нормам. В этом случае остекление не способно обеспечить достаточное энергосбережение. Во избежание продувания рамы жильцам приходится заклеивать профиль с уголком из металла, используя вату и строительную ленту.

Замена ПВХ-окон в новостройке — это необходимость, с которой сталкиваются многие владельцы новых квартир. Заменить остекление качественно, по доступной цене и на долгие годы вы можете, обратившись в нашу компанию.

Претензия застройщику.

Претензия застройщику по гарантии оформляется в письменном виде. Она может быть индивидуальной или коллективной.

К жалобе необходимо приложить документальные свидетельства наличия дефектов (фото, видео, экспертизы, акты специалистов и пр.).

В претензии необходимо указать:

• сведения о строительной компании, которой она адресована;
• информация о заявителе;
• реквизиты заключенного договора;
• выявленные дефекты;
• ссылки на нарушенные законодательные акты и нормы;
• требования к застройщику.

Претензия лично передается представителю девелопера или направляется ценным письмом с уведомлением. В ней указываются все приложения, доказывающие наличие дефектов.

Владелец собственности может предъявлять следующие требования:

• устранение дефектов;
• компенсация расходов, связанных с выявленными недостатками;
• снижение стоимости недвижимости.

Застройщику дается 10 суток для рассмотрения жалобы. В некоторых случаях срок может быть продлен.

Компания должна внимательно изучить претензию и определить, распространяется ли на дефект гарантия или его устранение входит в компетенцию Управляющей компании.

Ответ от застройщика заявитель должен получить в письменном виде. Если в нем указывается, что ответственность лежит на УК, то собственник должен написать заявление в компанию и приложить полученное решение девелопера.

Жалоба в прокуратуру на управляющую компанию.

Устранение дефектов.

При согласии застройщика устранить выявленные дефекты, время выполнения работ оговаривается отдельно.

В законодательстве отсутствуют четкие сроки, которые даются компании на исправление нарушений. Решение принимается в индивидуальном порядке.

На срок устранения может влиять сложность работ. В большинстве случаев он составляет до 1 месяца.

Резюме

Подводя итог, можно сказать, что ответственность строительной компании после сдачи дома не заканчивается. В случае выявления повреждений, собственники квартир имеют право требовать устранения недостатков в сроки, оговоренные в законе. При отказе строительной компании проводить ремонт за свой счет или возникновении других разногласий по вопросу гарантийных обязательств застройщика, рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Источники

• https://pravoved.ru/journal/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshchika-posle-sdachi-doma/
• https://PoPravu.club/tovar/garantiya/informatsiya/obyazatelstva-zastroyschika.html
• https://stroimprosto-msk.ru/stati/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshhika-posle-sdachi-doma/
• https://Pravda-Zakona.ru/article/garantiya-na-mnogokvartirnyj-dom.html
• https://viplawyer.ru/garantiya-zastrojshhika/
• https://zakonguru.com/zpp/uslugi/garantii-zastrojshhika.html
• https://stroimprosto-msk.ru/stati/garantiya-zastrojshhika-na-mnogokvartirnyj-dom-dejstvuyushhij-normativ/

[свернуть]

Гарантия от застройщика

Вопрос гарантийных обязательств строительной компании регулируется федеральным законом. В нем прописаны сроки и недостатки строения, на которые эти обязательство распространяются.

Законодательство и действующие нормативы

1. Закон о защите прав потребителей:

• статья 18 — предпринимаемые гражданами шаги в случае приобретения товаров ненадлежащего качества;
• ст. 20 — правила устранения выявленных недостатков;
• ст. 23 — неустойка.

1. Федеральный закон № 214 «О долевом строительстве», ст. 7 перечисляет гарантии, предусмотренные договором ДУ.
2. Гражданский Кодекс РФ:

• ст. 469–478 — про качество товаров, гарантийные сроки, комплектность;
• ст. 722–724 — периоды обнаружения недостатков в работе подрядчика;
• ст. 754–757 — гарантии, сроки выявления недостатков в работе строительного подряда, ответственность.

Как заставить застройщика исполнить гарантийные обязательства

В случае выявления дефектов в течение 5-летнего гарантийного срока, согласно п. 6 ст. 7 ФЗ № 214, в первую очередь дольщику рекомендуется направить в строительную компанию письменное требование — претензию — об их устранении в срок.

Если ответа на претензию не последовало либо требования удовлетворяются частично, либо дольщику было отказано, он имеет право направить иск в суд с аналогичным требованием.

Помимо требования по устранению дефекта, если установленный дольщиком разумный срок для устранения указанного дефекта пропущен, гарантия на новостройку по закону дает право требовать взыскания с застройщика неустойки.

Она рассчитывается в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка либо от стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты не допускают проживания в квартире — п. 8 ст. 7 ФЗ № 214.

ВНИМАНИЕ!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует —
напишите в форме ниже.