Все о самострое: оформить, узаконить, судебная практика

Наличие разрешения, выданного уполномоченным государственным органом – это обязательное условие для строительства любого объекта недвижимости. Но граждане не всегда хотят тратить деньги и время на получение необходимых документов. Они самовольно устанавливают гаражи, бани и другие объекты, нарушая действующие правовые нормы. Но незаконное строительство может доставить массу неудобств другим жителям, затруднить доступ к коммуникациям или спровоцировать аварийную ситуацию. Поэтому, выявив такую постройку, следует обратиться с жалобой в контролирующие органы, которые проведут проверку и накажут нарушителя.

На что можно пожаловаться

Даже если возведенный объект находится на территории, которая принадлежит построившему его лицу (например, на приусадебном участке), стройка считается незаконной в случае отсутствия необходимой разрешительной документации. Обратиться с жалобой в уполномоченные ведомства также следует, если:

• возникли подозрения, что постройка была возведена с нарушением действующих правил и норм (по СНиПам и СаНПинам);
• нарушена устойчивость других находящихся на территории сооружений;
• объект размещен вплотную к другому дому или забору;
• были нарушены противопожарные нормы;
• возведение было осуществлено на меже;
• нарушены коммуникации таким образом, что возникла угроза затопления соседних территорий сточными водами;
• незаконная постройка затрудняет доступ к общим коммуникациям, которыми пользуются другие жильцы (из-за этого будет сложно устранить аварию) и т. д.

Куда можно обратиться

Первое, что стоит сделать в такой ситуации – это постараться мирно решить вопрос с инициатором строительства. Ему следует объяснить, какими последствиями может обернуться незаконная постройка и сообщить о своем намерении пожаловаться на его действия в контролирующие ведомства. Если владелец недвижимости не захочет идти на контакт или откажет в удовлетворении предъявленных требований, следует обратиться в:

1. Орган местного самоуправления.
2. Управляющую компанию.
3. Государственную жилищную инспекцию.
4. Роспотребнадзор.
5. Прокуратуру.
6. Суд.

Если речь идет об угрозе аварии или о несоблюдении требований пожарной безопасности, лучше подать жалобу в Прокуратуру.

Орган местного самоуправления

Самовольное строительство на земельном участке — это повод обратиться с жалобой в местную администрацию. Если баня или хозпостройка была возведена на территории Москвы, отправить обращение следует в Государственную инспекцию по контролю над использованием объектов недвижимости города. Это можно сделать:

• по факсу;
• лично принести по адресу: Лубянский проезд, 3/6 с6. (вход со стороны Лубянского проезда);
• через интернет-приемную https://www.mos.ru/feedback/reception/. Важно правильно указать получателя претензии, иначе придется долго ждать ее рассмотрения;
• по электронной почте;
• отправить по почте: 101000, г. Москва, Лубянский проезд, 3/6 с6.

Документ должен быть составлен в письменном виде с указанием всех фактов и обстоятельств, указывающих на то, что постройка была возведена незаконно.

По результатам рассмотрения жалобы орган местного самоуправления может принять решение о сносе самовольного строения.

Управляющая компания

Если объект был возведен на лестничной клетке, в подъезде или дворе многоквартирного дома, его жильцы могут пожаловаться на самовольную постройку в свою Управляющую компанию. Такое заявление следует составить в письменном виде и передать:

• по почте письмом с уведомлением;
• лично принести секретарю или начальнику компании;
• посредством факсимильной связи.

Информацию о том, куда и какому должностному лицу адресовать обращение, можно найти на сайте Управляющей компании или в договоре об обслуживании. По факту принятого заявления она обязана создать комиссию для проверки объекта недвижимости. По ее результатам может быть принято решение о демонтаже или о передаче дела в другие контролирующие органы.

Государственная жилищная инспекция

Жилец многоквартирного дома, на территории которого появилась самовольная постройка, вправе напрямую обратиться в Государственную жилищную инспекцию региона. Он может это сделать даже в том случае, если Управляющая компания отказала в рассмотрении его заявления или не удовлетворила его требование о ликвидации самостроя. Если многоквартирный дом находится на территории г. Москвы, можно передать жалобу:

• почтовым отправлением. Составленный в письменном виде документ должен быть направлен по адресу: 129090, г. Москва, пр-т Мира, 19;
• лично передать сотруднику Инспекции на приеме, который проводится по графику, размещенному на ее сайте . Прием осуществляется только при условии наличия предварительной записи и документа, удостоверяющего личность.
• через электронную приемную по ссылке https://www.mos.ru/feedback/reception/?department=20197090. В специальном поле формы следует описать незаконную постройку и пояснить, какие нормы закона были нарушены при ее строительстве.

Роспотребнадзор

В соответствии с нормами профильного законодательства, Роспотребнадзор уполномочен осуществлять надзор в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия. Поэтому, если на земельном участке был возведен объект, эксплуатация которого осуществляется с нарушением норм СаНПинов (например, сосед построил свинарник, обустроил рядом с другим домом компостную или выгребную яму и т. д.), стоит обратиться в Роспотребнадзор. Жалобу можно:

• отправить по почте: 127994, г. Москва, Вадковский переулок д. 18 стр. 5 и 7;
• передать на личном приеме в своем территориальном подразделении. Получить актуальную информацию о графике работы приемной можно на официальном сайте Ведомства;
• направить онлайн через форму «Прием обращений граждан» https://petition.rospotrebnadzor.ru/petition/.

Если в ходе проверки выяснится, что при эксплуатации незаконного строения нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы, уполномоченный сотрудник составит административный протокол (по ст. 6.3 КоАП РФ).

Роспотребнадзор не уполномочен принимать решения о сносе незаконных построек. Но наличие протокола о нарушении СаНПинов – это основание для обращения в Прокуратуру.

Прокуратура

С демонтажем самовольных построек в подъездах, на лестничных клетках и дворовых территориях редко возникают серьезные проблемы. Объект сносится после соответствующего решения уполномоченного органа. Но не всегда можно обойтись без привлечения органов Прокуратуры. Жалоба в это ведомство подается в том случае, если:

• самовольная постройка стала причиной серьезной аварии;
• нарушены противопожарные и санитарные нормы;
• владелец земельного участка, где расположен объект, отказывается его сносить, несмотря на наличие решения уполномоченного органа;
• собственник участка не пускает членов комиссии контролирующего ведомства для проверки факта незаконного строительства.

Чтобы жалоба была рассмотрена в установленный законом срок, важно обратиться в свое территориальное подразделение, руководствуясь информацией https://genproc.gov.ru.

Новые поправки в Гражданский кодекс для собственников земельных и дачных участков

Суд

Если все инстанции, куда обращался заявитель, не помогли с решением проблемы или он хочет получить материальную/моральную компенсацию причиненного самовольным строительством вреда, придется обратиться в суд. Но инициатором судебного разбирательства также может стать контролирующий орган, куда была подана жалоб на незаконную постройку (например, если собственник земельного участка игнорирует требование о сносе объекта).

Чтобы решение было принято в пользу истца, ему придется собрать достаточный объем доказательной базы, указывающей на то, что строительство было выполнено незаконно. Если он планирует получить денежную компенсацию, указанная в иске сумма должна быть полностью обоснованной, иначе в удовлетворении требования будет отказано.

Подготовить иск и все необходимые документы можно самостоятельно. Но лучше воспользоваться помощью юриста, который специализируется на подобных делах.

Ответственность за незаконное строительство в РФ

Виды ответственности варьируются в зависимости от конкретных действий, наступивших последствий и их тяжести.

Законодательство РФ предусматривает следующие санкции:

• административная – ст. ст. 7.1, 8.1, ч. 1 и ч. 2 ст. 9.4, ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Основным видом наказания является денежный штраф;
• уголовная – предусмотрена ст. 216 УК РФ. Если в результате производства строительных работ здоровью человека был нанесен вред;
• гражданско-правовая – незаконно возведенное строение подлежит сносу за счет лица, которое его возвело.

По всем вопросам мы рекомендуем вам обратиться к нашим юристам по градостроительному праву. Специалисты в самое короткое время решат ваши проблемы как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Жалоба на строительство без соблюдения дистанции

Владелец земельного участка вправе возводить любые объекты при условии наличия разрешительной документации. Но, в то же время, законом установлено минимально допустимое расстояние до забора для размещения тех или иных построек. Так, к примеру, если собственник хочет возвести жилой дом, то от границы со смежным земельным участком он должен отступить минимум 3 метра, для хозяйственных построек действует ограничение в 1 метр, а для сливных ям и компостных туалетов – не менее 8 метров. Любое отступление от установленных норм или строительство на меже – это повод обратиться в контролирующие органы.

Независимо от того, куда решит обратиться гражданин, при составлении жалобы он должен указать:

• точное название организации и данные должностного лица, которому адресуется документ;
• сведения о нарушителе (его адрес, персональные и контактные данные);
• информацию об объекте (гараж, хозпомещение и т. д.);
• действующие нормы, которые были нарушены при возведении незаконной постройки;
• требования, исходя из проблематики обращения (принять меры реагирования, провести проверку, демонтировать и т. д.).

К документу стоит приложить материалы (например, фотографии, видеосъемку), с помощью которых уполномоченный орган сможет оценить адекватность выдвинутых требований.

Признание судом права собственности

Рассматривая иски о признании права собственности на самострой, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее незаконную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самостроя являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее незаконную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение строения права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Вопрос-ответ

Вопрос: Нужно ли разрешение, если речь идет о навесе к капитальному гаражу из фанеры и тента?

Ответ: Исходя из п. 17 ст. 51 ГК РФ на некапитальное строительство, не связанное с осуществлением предпринимательской деятельности, не нужен разрешительный документ.

Вопрос: Постороннее лицо (не собственник) более 4-х лет пользуется земельным участком. Более того, он построил на нем дом и гараж. Что можно предпринять в таком случае?

Ответ: Сначала стоит обратиться к собственнику земельного участка. Возможно, постороннее лицо пользуется им на законных основаниях и получило все необходимые документы для строительства. Если есть веские основания полагать, что дом и гараж были возведены самовольно, а собственник отказывается вмешиваться в конфликт, стоит подать жалобу в орган местного самоуправления.

Вопрос: Владелец земельного участка построил баню на расстоянии 1 метр от забора. Скорее всего, у него нет разрешительных документов для возведения объекта. Что делать в такой ситуации?

Ответ: Законом предусмотрено минимальное расстояние до забора в 3 метра. Кроме того, строительство запрещено на меже без согласия соседей. Соответственно, возведение бани возле забора – это прямое нарушение действующего закона. Сначала лучше напрямую обратиться к соседу с просьбой демонтировать баню. Если он не отреагирует на такое обращение, придется подать жалобу в местную администрацию или суд.

Вопрос: Как на начальном этапе остановить незаконное строительство?

Ответ: В такой ситуации следует подать обращение в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении сведений о законности строительства. Не исключено, что все документы получены в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Если разрешений нет, стоит обратиться в суд с требованием о сносе объекта. Одновременно в иске следует потребовать запретить строительные работы до вынесения решения.

Как оформить самострой в собственность?

Возможность легализовать (оформления, узаконить) самострой заложено в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Так, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создан объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее строительство, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам, содержащимися в иных документах;
• если сохранение строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Земельный участок застройщику должен принадлежать на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, либо постоянного (бессрочного) пользования. При судебной практикой выработаны позиции, когда возможна судебная защита прав арендатора земельного участка, предоставленного для строительства определенного объекта, если им соблюдены иные условия признания права собственности на самовольную постройку (Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013; Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2015 по делу № 32-КГ14-19; Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О; Определение Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 658-О).

Таким образом, на сегодняшний день легализовать (оформление) самострой можно ТОЛЬКО путем предъявления искового заявления в суд. Т.е. самотрой можно узаконить только через суд.

Самострой должен соответствовать правилам землепользования и застройки, принятыми муниципальным законодательным (представительным) органом.

Законодательная база

Чтобы правильно составить жалобу, можно руководствоваться следующими законодательными актами:

1. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001г. N 195-ФЗ (ред. от 31.07.2020).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 19.12.2004г. N 188-ФЗ (ред. от 31.07.2020).
3. ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 03.08.2018 № 339‑ФЗ.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. N 136-ФЗ (ред. от 31.07.2020).
5. ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» от 02.05.2006г. N 59-ФЗ (ред. от 27.12.2008).