Статья 743 ГК РФ. Техническая документация и смета

При решении вопросов, связанных с законностью каких-либо строительных работ, основной упор делается на законодательные положения, прописанные в ст. 51 Градостроительного кодекса России. В 2020 году в закон были внесены некоторые изменения, которые необходимо учитывать, если планируется проведение строительных или реконструкционных работ. Обновленная статья регламентирует правила осуществления застройки для частных, физических и юридических лиц.

Где и в каком порядке можно получить разрешающий проведение градостроительных работ документ

Для того чтобы начать узаконенное осуществление проекта реконструкционной и строительной направленности, необходимо обратиться в органы местного самоуправления, рассматривающие указанные вопросы того территориального района, на котором расположен участок под застройку.

Застройщик должен предоставить в администрацию района или в многофункциональный центр по оказанию муниципальных и государственных услуг следующий пакет документов:

1. Заявление.
2. Паспорт застройщика.
3. Документ, подтверждающий право собственности на земельную территорию.
4. Проект будущего сооружения с указанием порядка проведения запланированных работ.
5. План участка с обозначением места новостройки.
6. Отсутствие претензий по вопросам проведения проектных работ от других дольщиков при долевом владении рассматриваемой территорией.
7. Согласие всех правообладателей, если речь идет о реконструкции здания. Эта правовая бумага не требуется, если речь идет о многоквартирном доме согласно положению п.6.2 часть 7 ст. 51 ГрК РФ.

Срок рассмотрения предоставленной документации обычно составляет от 3 до 10 дней.

Период действия выданного документа и право его передачи другому лицу

Если «добро» на ведение действий капитального характера было получено, то в течение всего периода проведения работ разрешение будет в силе. Единственным исключением является частный жилой сектор. Здесь решение администрации будет считаться действительным на протяжении 10 лет от момента его выдачи.

При возникновении необходимости продажи недостроенного объекта выданная на его возведение документация, переданная новому собственнику в процессе заключения сделки о купле-продаже незавершенного строительства, будет считаться действительной.

О чем говорят комментарии к ст. 51 ГрК РФ

В комментариях к статье указано, что осуществление капитального ремонта, строительства и реконструкции всех видов объектов может проводиться частными и юридическими лицами, а также индивидуальными предпринимателями. При этом обязательно учитывается планируемая направленность использования строения.

На каких условиях проводится рассмотрение заявления от собственника участка

Рассмотрение возможности проведения каких-либо работ на участке может проходить по одному из двух вариантов:

• с определением места расположения сооружения;
• без указания места возведения строения.

Также может понадобиться предоставление подтверждения того, что будут соблюдены санитарно-гигиенические нормы.

Комментарии по отдельным пунктам ст.51

• п. 3. Разрешение не может быть выдано в том случае, если отсутствуют правила землепользования, а также застройки. Исключением являются объекты федерального либо местного значения. Их строительство и реконструкция не требуют выдачи указанного документа. Также это право распространяется на сооружения капитального строительства, расположенные на участках, для которых нет градостроительных регламентов.
• п. 4. Разрешение на проведение реконструкции и строительных работ в обязательном порядке выдается органами местного самоуправления, которые располагаются по месту нахождения предоставленного под застройку земельного участка. Исключением являются объекты, определенные ч. 5 и ч.6 данной статьи, а также иными федеральными законами.
• п. 7. Документы либо их копии, оговоренные в пунктах 1, 2, а также 5 ч.7 статьи, запрашиваются по требованию государственных органов, органов местного самоуправления, в компетенции которых находится рассмотрение данного вопроса в срок, не превышающий 3 рабочих дней с момента подачи заявления о предоставлении разрешения на ведение строительства.

Комментарий к статье 747 ГК РФ

1. Коммент. ст. конкретизирует закрепленную п. 1 ст. 740 ГК обязанность заказчика «создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ». Одним из таких условий является предоставление подрядчику земельного участка для строительства. Для этого заказчик должен приобрести вещные или обязательственные права на данный участок в установленном законодательством порядке. В частности, в соответствии со ст. 30 ЗК предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах, за исключением указанных в законе случаев.

В соответствии с коммент. нормой именно заказчик отвечает за юридическую чистоту земельного участка, в том числе за возможность его использования для строительства соответствующего объекта.

2. Передача подрядчику земельного участка (строительной площадки) оформляется специальным актом, с датой подписания которого обычно связывается начало течения срока строительных работ. Задержка с передачей площадки может служить основанием для пересмотра условий договора о сроке и цене строительства.

Во избежание споров целесообразно определять в договоре все необходимые параметры строительной площадки. На все время строительства строительная площадка находится под контролем подрядчика, который обязан обеспечить на ней необходимый порядок.

3. Для создания подрядчикам необходимых условий для строительства заказчики нередко принимают на себя встречные обязанности, примерный перечень которых содержится в п. 2 ст. 747. Из данного перечня видно, что речь идет о таких действиях заказчиков, которые могут быть ими совершены без особого ущерба для себя и ведут к удешевлению строительства. Так, если заказчик располагает собственными подъездными путями, то безусловно целесообразно, чтобы ими мог пользоваться и подрядчик при доставке на объект строительных материалов, техники и иного необходимого ему имущества.

Впрочем, по согласованию с подрядчиком заказчик может принимать на себя выполнение любых обязанностей, пусть даже не связанных с имеющимися у него возможностями и резервами.

4. Из п. 3 ст. 747 следует, что все оказываемые заказчиком услуги подлежат оплате подрядчиком. Правда, слова о том, что оплата , создают впечатление того, что оплата может и не производиться, если договор ее не предусматривает. В действительности же стороны могут договориться лишь о том, что стоимость услуг заказчика засчитывается в счет стоимости строительных работ, или сформировать общую смету с учетом стоимости оказываемых заказчиком услуг. Однако от этого услуги заказчика не перестают быть возмездными со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Судебная практика по статье 51 с примерами

Наиболее часто в судебной практике рассматриваются дела, регламентируемые ст.51 ГкРФ, о самовольной застройке. Нередко в суде оспаривается отказ в принятии комиссией или местной администрацией построенного или отреставрированного объекта. В случае если речь идет о подаче заявления на выдачу разрешения после возведения сооружения, то такие судебные дела завершаются признанием правильности действий администрации.

Важно! Документ, дающий право на настройку или осуществление реконструкционного проекта, по закону может быть выдан только до начала проведения работ. Если возведение сооружения завершено, то получить указанную правовую бумагу будет невозможно.

Пример 1. В 2020 году в арбитражный суд Москвы было подано заявление от компании, имеющей статус ОАО, по поводу признания проведенной ими реконструкции здания законной со стороны местной администрации. Данная компания настаивала на выдаче разрешения на реконструкцию после того, как та уже была выполнена.

Ответчик аргументировал свой отказ тем, что помимо возникших вопросов по проекту, присутствовало нарушение правил подачи заявления по срокам, так как оно было предоставлено на момент окончания работ по проекту.

Рассмотрев причины отказа, суд признал его правомерность на основании следующих фактов:

• были нарушены правила предоставления проектной документации со стороны ОАО;
• срок подачи заявления соответствовал периоду, когда реконструкция уже была завершена.

В результате действия администрации были признаны законными.

Пример 2. В процессе планирования строительно-реконструкционных работ подрядчиком было подано заявление в районную администрацию на получение соответствующего разрешения. Компания получила отказ по причине того, что ею не было предоставлено согласие на проведение работ всех правообладателей на помещения, расположенные в пристройке к нежилому зданию.

Глава администрации руководствовался положениями, прописанными в части 7 ст. 51 Градкодекса. В правовом акте говорится, что при подаче заявления требуется документальное подтверждение о получении согласия со стороны всех собственников объекта.

При внимательном рассмотрении дела выяснилось, что компания, планировавшая осуществление проекта, на деле являлась единственным его законным правообладателем. В соответствии с данным фактом было принято решение о незаконности действий администрации района.

Важно! Если застройщик является единственным правообладателем реконструируемого или возводимого здания, то документ о согласии собственников на проведение работ не является обязательным в предоставляемом пакете правовых бумаг.

При рассмотрении дел в судебной практике, касающихся ст. 51, последнее решение может быть принято апелляционным судом. При этом будут учтены все нюансы рассматриваемого дела.

Организационные функции

В организационные функции застройщика входит:

• выполнение инженерных изысканий на принадлежащей ему территории;

• разработка проектной документации;

• получение разрешения на строительство;

• непосредственно организация и координация строительства объекта (своими силами или силами сторонних организаций).

Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.

Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:

• заявки на строительство;

• документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.

Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.

Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.

Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:

• строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);

• строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);

• иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).

Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.

В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:

• подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;

• собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.

Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:

• техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;

• смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Это следует из положений статей 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.

Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц. В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком, а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками. При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик. Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ.

Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией. Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать.

Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ).

Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23.

Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

• штрафа до 300 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период до двух лет);

• обязательных работ на срок от 180 до 240 часов;

• ареста на срок от четырех до шести месяцев.

Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

• штрафа от 100 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период от одного года до трех лет);

• лишения свободы на срок до пяти лет с дополнительным штрафом или без него.

Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.