Придомовая территория и земли общего пользования

Что такое общедолевая собственность и места общего пользования в МКД?

В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.

Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.

Порядок определения и право собственников на него регулируется ст.ст. 289 и 290 ГК РФ.

В реестр включаются:

1. ПОП: лестницы и лестничные площадки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, террасы и галереи, чердак, подвал, технические и служебные помещения.
2. Конструкции: фундамент, крыша, несущие стены, межэтажное и напольное перекрытие, колонны, окна и двери в ПОП, перила и парапеты.
3. Инженерно-технические системы: сантехническое, электрическое, газовое, отопительное, водопроводное и иное оборудование, расположенное вне помещений. К общему относится оборудование, проходящее внутри помещений, но предназначенное для обслуживания нескольких собственников.
4. Придомовая территория: зона, на которой находится здание, земельные участки благоустройства и озеленения, а также оборудование и конструкции, расположенные на них.

Правила классификации и содержания утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

Что такое общее имущество в МКД

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2004), к совместному имуществу, принадлежащему владельцам квартир на праве общей долевой собственности, относят:

Источник: freepik.com/user15245033

• лестничные площадки, марши, лифты, шахты, коридоры, техэтажи;
• чердаки и подвалы, в том числе под инженерные коммуникации;
• помещения для удовлетворения социально-бытовых потребностей: для организации досуга, культурного развития, детских игр и творчества, занятий спортом, других мероприятий;
• крыши, несущие, ненесущие ограждающие конструкции здания, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование (в том числе предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в МКД);
• земля, на которой расположен дом, со всеми элементами озеленения, благоустройства;
• другие предназначенные для обслуживания, эксплуатации этого здания и расположенные на указанном участке объекты.

Статус придомовой территории нежилого здания

Территория вокруг нежилого здания в законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Данная территория не входит в состав имущества собственника.

Места коллективного пользования

Места обслуживающие более одного помещения в нежилом здании являются вспомогательными. Они служат для сообщения между основными помещениями, входа и выхода из здания, обеспечивают функционирование инженерных систем.

Местами общего пользования (МОП) в нежилом здании считаются:

• коридоры;
• вестибюли;
• внутренние и пожарные лестницы;
• лифты, шахты и др.

Право на это имущество распространяется на всех собственников, т.е. каждый из них владеет долей в праве общей собственности.

Каков статус площадей и конструкций здания?

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании присутствуют:

• несущие конструкции;
• крыша;
• лифты;
• трубы;
• перила и др.

Если они обслуживают более одного помещения, то вне зависимости от локализации являются совместной собственностью.

Права регламентируются ч.1 ст.244 ГК РФ, и рассматриваются, как имущество 2-х или более лиц на правах общей собственности. Его нельзя разделить или поменять назначение без согласия всех владельцев. Если пользование осуществляется на правах аренды, то владельцем остается арендодатель. Условия его использования могут дополнительно оговариваться в договоре аренды.

Доля в праве общего имущества рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих владельцу. В случае продажи или наследовании доля на общую собственность переходит к новому владельцу, так как не может быть отчуждена отдельно.

Порядок содержания общего имущества и прилегающей территории

Все вопросы по управлению и содержанию решаются в порядке, установленном ст.ст. 44-48 ЖК РФ и гл. 9.1 ГК РФ.

Другими словами, собственники помещений имеют право установить правила использования общего имущества здания, а также прилегающей территории на собрании. Оно может проводиться в очной, заочной либо смешанной форме. По итогам составляется протокол. На собрании должно присутствовать не менее 50% собственников, и решение принимается путем голосования.

Требования по содержанию придомовой территории аналогичны. Содержание прилегающей территории регламентируется муниципальными правилами благоустройства. В них указаны правила и порядок участия в таких мероприятиях лиц, отвечающих за эксплуатирование здания (ГрК РФ, ст. 55.25, ч. 9).

Обязанности по содержанию собственниками нежилых помещений

Согласно гражданскому законодательству (ГК РФ, ст. 249) обязанности собственника по содержанию общего имущества носят финансовый характер. В соответствии со своим долевым участием собственник должен оплачивать налоги и сборы, издержки по содержанию и страхованию. Для этого на собрании устанавливаются эксплуатационные платежи с учетом текущего ремонта, а также определяются отчисления на капремонт и намечается график проведения ремонтных работ.

Возможен и другой вариант участия при взаимном соглашении собственников, к примеру, уборка территории, проведение субботников и т.д. Содержание мест общего пользования должно осуществляться согласно СанПиНов и ГОСТов. Инженерные системы и приборы учета должны быть в исправном состоянии, а внешний вид здания соответствовать проекту.

Места общего пользования многоквартирного дома

Ольга!

Места общего пользования в многоквартирном доме на основе положений ст. 36 Кодекса принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности. Сами собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и, как правило, в ограниченных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме.

Места общего пользования в многоквартирном доме — это

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Выставлять на лестничные клетки вещи, строительные материалы и пр. нельзя — это запрещено правилами пожарной безопасности и санитарными нормами. Жилищный кодекс РФ напрямую такую норму не содержит, но в нем прописано, что собственники помещений обязаны соблюдать правила содержания общего имущества. Обратиться с этой проблемой первоначально можно в свою управляющую компанию (обращение должно быть письменным), она выдаст предписание на устранение нарушений. Если граждане не реагируют, то следует обращение в Жилищную инспекцию, которая может привлечь собственника к административной ответственности, наложить штраф. Жилищная инспекция рассмотрит также и Ваше обращение на бездействие должностных лиц управляющей компании.

Должен ли собственник платить за лифт и другие общедомовые нужды?

В соответствии с п.1 ст.39 и п.1.ст.158 ЖК РФ собственник нежилого помещения в МКД обязан оплачивать собственные коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, а также долю в платежах на содержание дома, в т.ч. платежи на капитальный ремонт. Больше о правилах оплаты коммунальных услуг за нежилое помещение многоквартирного дома читайте тут.

Это требование установлено независимо от того, пользуется ли владелец этим имуществом и помещениями, даже при наличии отдельного входа. Например, он обязан оплачивать лифт, несмотря на то что располагается на 1-м этаже. Какие-либо льготы и особые условия могут устанавливаться только по решению общего собрания.

Придомовая территория многоквартирного дома

Придание придомовому участку земли особого статуса необходимо для реализации следующих функций:

• формирования территориальной структуры, то есть разделение на функциональные зоны, благодаря которому жильцы дома могут реализовать свои потребности, гарантированные законодательством;
• контроля со стороны владельцев жилья того, чтобы земля эксплуатировалась согласно ее целевому назначению;
• реализации обязанности граждан, проживающих в доме, относительно совместного содержания придомового участка в надлежащем состоянии.

Содержание

Ответственность за содержание придомовой территории в надлежащем состоянии полностью лежит на собственниках недвижимости, которые должны контролировать следующие моменты:

• уборка участка, в том числе от снега;
• обустройство участков для отдыха и игр детей;
• сооружение ограждений с обязательным учетом интересов жителей близлежащих зданий;
• обустройство площадок для сбора и последующего вывоза мусора;
• обустройство мест парковки;
• посадка растительности и последующий уход за ней;
• возведение необходимых для комфортной жизни строений и их плановый ремонт.

Благоустройство

В соответствии с нормами законодательства расходы, связанные с озеленением придомового участка, ложатся на плечи жильцов этого дома. Часто люди занимаются этим добровольно, не тратя дополнительные средства на оплату труда наемных рабочих.

За муниципальный счет производится исключительно санитарная очистка территории и спил находящихся в аварийном состоянии деревьев.

Уборка

В правилах и нормах эксплуатации жилищного фонда четко прописано, кто должен убирать придомовую территорию.

В частности, уборка площадки и проезда между многоэтажными зданиями находится в сфере ответственности управляющей компании, тогда как очисткой дороги в квартале должно заниматься специализированное предприятие.

Правила парковки

При организации парковочной зоны возле многоэтажного дома необходимо обязательное соблюдение всех требований безопасности и санитарных норм. В частности, она должна располагаться на расстоянии по крайней мере 10 метров от стен дома.

Доступ посторонних автомобилей на придомовую территорию может быть ограничен по решению общего собрания жильцов.

Однако это не может касаться транспорта аварийных и экстренных служб, которые должны иметь свободный доступ к территории, когда в этом возникает необходимость.

Установка шлагбаума

Закон допускает возможность установки шлагбаума при въезде на придомовую территорию при соблюдении таких условий:

• сохраняется беспрепятственный доступ на территорию для служащих пожарной охраны и работников скорой помощи, а также работников предприятий, осуществляющих обслуживание инженерных коммуникаций;
• не создаются неудобства жителям соседних домов;
• регулировка въезда/выезда осуществляется постоянно, независимо от времени суток.

Перед установкой шлагбаума в обязательном случае должно быть получено соответствующее разрешение от государственного архитектурно-строительного надзора. В противном случае его сооружение будет признано незаконным и конструкция будет снесена.

Узнайте о перечне работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. Какие правила содержания имущества в многоквартирном доме? Смотрите тут.

Плата за пользование общим имуществом многоквартирного дома

Оплата содержания общедомового имущества собственником недвижимого помещения производится по правилам и тарифам, установленным для собственников жилых квартир. Они рассчитываются УК и принимаются на собрании жильцов. Перечисление осуществляется на основании полученной от УК платежки на эксплуатационные расходы, а также отдельно на капитальный ремонт.

В платеж входят такие статьи:

• расходы на освещение ПОП;
• обслуживание домофонов и специальных средств (в т.ч. усилитель для общей телевизионной антенны);
• отопление ПОП;
• поддержание чистоты;
• озеленение;
• обустройство и обслуживание детских площадок;
• содержание лифта;
• обслуживание домовой котельной (при ее наличии);
• расходы на текущий ремонт.

Больше о том, что такое капитальный и текущий ремонт нежилых помещений, а также должны ли собственники платить за них, читайте в отдельной статье.

Расходы на уборку мусора выведены из эксплуатационных расходов и оплачиваются по отдельной платежке. График работ и расходы на текущий ремонт устанавливаются собранием жильцов ежегодно или 1 раз в 3 года.

Как составить договор на финансовое участие владельца?

Договор на содержание нежилого помещения в МКД составляется между его собственником и ТСЖ.

Целью соглашения является уточнение участия владельца во владении общедомовым имуществом и пользовании инженерно-техническим оборудованием для получения коммунальных услуг.

Обязательной формы договора не установлено, но рекомендуется включать в него такие разделы:

1. Данные о договаривающихся сторонах, фамилии, адреса.
2. Описание. Приводится полный перечень общего имущества, которым имеет право пользоваться собственник, и в содержании которого он должен участвовать.
3. Сущность предмета договора. Владелец берет на себя обязательство участвовать в содержании, а ТСЖ обязуется обеспечить определенные действия по обслуживанию нежилого помещения. Можно включить такие пункты:
   представление Товариществом интересов собственника в обслуживающих организациях и госструктурах;
4. заключение договоров от имени собственника;
5. представление интересов в суде;
6. контроль за оказанием коммунальных услуг;
7. содействие в регистрации производств и страховании.
8. Права и обязанности договаривающихся сторон. ТСЖ можно поручить:
   • заключение договора с УК;

   определение тарифов на содержание имущества и ремонт;

9. контроль за платежами;
10. составление реестра и контроль его состояния;
11. обеспечение санитарных и противопожарных мер;
12. накопление средств на капремонт.

Одновременно ТСЖ обязано:

• обеспечивать нормальное функционирование общего имущества и энергообеспечение нежилого помещения;
• реагировать на претензии собственника;
• обеспечить равные права владельца с другими жильцами МКД;
• содействовать в устранении последствий аварий и установлению причин.

В свою очередь, собственник имеет право:

• распоряжаться помещением по своему усмотрению;
• участвовать в общем собрании ТСЖ;
• получать необходимую информацию;
• обжаловать неправомочные решения.

В то же время он обязан:

• бережно относиться к общему имуществу;
• не использовать его в собственных интересах в ущерб другим собственникам;
• выполнять решения общего собрания;
• не нарушать права жильцов;
• своевременно оплачивать выставленные счета по содержанию имущества;
• предоставлять свободный доступ к приборам учета;
• соблюдать все требования безопасности.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

+7 (499) 938-90-71Москва

Договор оформляется в 2 экземплярах и подписывается уполномоченными лицами обеих сторон.

Существует много нюансов и правил, связанных с использованием и владением нежилой недвижимостью. Наши специалисты подготовили ответы на самые актуальные вопросы:

• Как составить акт затопления?
• Как заключить договор с уборщицей служебных помещений?
• Как формируются тарифы и рассчитывается оплата за электроэнергию и отопление?
• Что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК, между собственниками?
• Каковы нюансы технического обслуживания и ресурсоснабжения?

Претензии ТСЖ к использованию придомовой территории.

ТСЖ не удалось защитить собственников от использования придомовой территории посторонними лицами. Это товарищество объединяло несколько многоквартирных домов. Земельные участки под домами и вокруг них были оформлены в общую долевую собственность.
На смежном участке находился магазин, арендатор которого использовал участки собственников помещений в МКД для проезда транспорта к зданию магазина.

По мнению ТСЖ, такие действия нарушают права собственников, так как транспорт, привозящий товары в магазин, разрушает отмостку и асфальтное покрытие дворовой территории, причиняет ущерб имуществу, принадлежащему собственникам. Кроме того, транспорт создает опасность для жизни играющих во дворах детей, наносит вред здоровью выхлопными газами.

С таким обоснованием товарищество обратилось в арбитражный суд (дело № А53-32857/18), где просило запретить использовать придомовую территорию в целях организации подъезда грузового и легкового транспорта к зданию магазина и для стоянки.

Однако суды отказали товариществу.

Ответственность за отказ от оплаты ОДН в МКД

Отказ от оплаты содержания нежилых помещений считается административным правонарушением. Ответственность за него предусматривает ч.14 ст.155 ЖК РФ. УК или ТСЖ имеет полное право подать иск в суд, а он своим решением может истребовать оплату путем наложения взыскания на имущество собственника (движимое или недвижимое). Контроль исполнения решения возлагается на судебных приставов.

Собственники нежилых помещений в жилых или отдельно стоящих нежилых зданиях имеют полное право пользоваться общим имуществом. При этом действует долевой принцип. При этом имеется важное условие – собственник должен в полном объеме оплачивать причитающуюся ему сумму расходов на содержание имущества. Оплата производится независимо от пользования им.